מידענות וייעוץ עיסקי > מידע כללי > פילוסופיה עיסקית > טבלת שירותים ועלויות > דוגמת רשימת מידענות

 מידע כללי לישראלים המעוניינים להשקיע בגרמניה בעסקים ובנכסים מניבים

  פעם ראשונה בגרמניה?   

בראיון שהעניק עורך הדין עמוס חכמון לעיתון גלובס ביולי 2005, הוא מסביר מה צריך לעשות איש העסקים הישראלי המעוניין לפרוץ אל השוק הגרמני ולהצליח בו: עליו להיות מודע היטב להבדלי התרבות, השפה והאופי שבינו לבין עמיתו הגרמני, לדעת להתגבר על המחסום הפסיכולוגי הטבעי שיוצרים משקעי העבר, להפנים היטב ערכים של אמינות, איכות ונטילת אחריות, לתכנן את מהלכיו בקפדנות ולטווח ארוך, ולהצטייד בהרבה הרבה הרבה סבלנות...

 לראיון המלא... 

  מידע כללי 

שטח גרמניה (358.910 קילומטרים רבועים) הוא בערך 16 פעמים שטחה של מדינת ישראל (שהוא 21.942 קילומטרים רבועים). מתגוררים בה כ- 83 מיליון תושבים. היא מורכבת מ- 16 מחוזות, שחמישה מהם, אלו המסומנים במפה שמשמאל בספרות אדומות (וכן ברלין המזרחית, מספר 15), מהווים את שטחי גרמניה הקומוניסטית לשעבר. שאר המחוזות, אלו המסומנים בספרות ירוקות, הם אלו שהיוו עד לשנת האיחוד 1989 את גרמניה המערבית.

 לפרטים נוספים על גרמניה... 

  רשימת המחוזות (בסוגריים: אחוז תושבי המחוז המתגוררים בנכס שבבעלותם)

1. סאאר (56.9%)  2. הריין - פאלץ (55.7%)  3. באדן -וורטמברג (49.3%)

4. באווריה (48.9%)  5. הסן (44.7%)  6. הריין הצפוני - ווסטפאליה (39.0%)

7. סאכסוניה התחתונה (51.0%)  8. העיר ברמן וסביבותיה (35.1%)

9. מחוז שלזוויג - הולשטיין (49.4%)  10. העיר המבורג וסביבותיה (21.9%) 

11. סאכסוניה - אנהאלט (39.6%)  12. מקלנבורג - פומרניה המערבית (35.9%)  13. תורינגיה (41.8%)  14. סאכסוניה (31.0%)  15. העיר ברלין וסביבותיה (12.7%)  16. בראנדנבורג (39.8%)

  שוק העסקים והנדל"ן בגרמניה   

השוק הגרמני מושך תשומת לב מיוחדת בגלל מספר סיבות עיקריות:

1. הכלכלה הגרמנית עדיין נחשבת לאחת החזקות בעולם וליצואנית מספר אחת מבין מדינות המערב, עם נתונים המעמידים בצל את מרבית המעצמות האחרות.

2. היקפו של שוק זה הוא הגדול ביותר באירופה ומחירי הנכסים בו עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה ליתר המדינות המערביות.

3. הודות למיקומה המרכזי באירופה, מהווה גרמניה המאוחדת את השער לארצות הגוש הקומוניסטי לשעבר. גרמניה היא גם המדינה בעלת המספר הרב ביותר של גבולות מדיניים ביבשת (דנמרק בצפון, פולין וצ'כיה במזרח, אוסטריה ושוויץ בדרום, צרפת ולוכסמבורג בדרום-המערב, בלגיה והולנד בצפון-המערב).

  יתרונות ההשקעה בגרמניה   

בשל מערכת היחסים הטעונה שבין ההיסטוריה הגרמנית לעם היהודי, וכתוצאה ממדיניותם היזומה של הגופים הממשלתיים והמוסדיים בגרמניה ובישראל לעשות הכל בכדי לגשר על משקעי העבר, נחקקו שורה של חוקים על בסיס אפליה מתקנת לטובת משקיעים ישראליים.

כך לדוגמא רשאי אזרח ישראלי המחזיק בבעלותו חברה פרטית בגרמניה לקבל זיכוי בארץ על המיסים ששילמה חברתו בגרמניה - פטור ייחודי המעוגן באמנה למניעת כפל מס בין שתי המדינות.

לפרטים מלאים מומלץ לפנות אל אחד מעורכי הדין המתמצאים בחוקי המס וההשקעות של ישראל וגרמניה, כמו למשל שרגא בירן, דורון אלקיים, איתי רשף, שאול זיו, רן ארצי ממשרד עורכי הדין המבורגר-עברון, גדעון אלעזר, יובל בן-דור, שי דנן מאבי ארנסון ושות', ניר יוסטר מעומר-יוסטר ושות', דן אסן, ד"ר קטיה אלמאליח, משולם שפרן, גל אורן מעמית-פולק-מטלון ושות', איתן לירז המחזיק הוא עצמו בהשקעות נדל"ן בקלן, או אל אחד מרואי-החשבון שזהו תחום התמחותם, כמו למשל משה רומנו ממשרד רומנו-בלנגה ושות'.

  מערכת המיסים הגרמנית   

מערכת המיסים הגרמנית נוחה וידידותית למשקיעים בכלל ולחברות ישראליות בפרט:

• מס רווחי הון על העברת מניות חל על 5% בלבד מהרווח,

• המס על הרווח ממכירת נכסים בודדים נמוך יחסית,

• הבדלי החוק שבין המדינות השונות ביבשת מאפשרים כר נרחב לביצוע פעילות סיבובית במסגרת תיכנוני המס.

הנה שתי דוגמאות מהשטח לפעילות ברוח זו, שבה מיושמת חשיבה יצירתית המנצלת היטב תקנות יחודיות מעין אלו לצורך שיפור ביצועים:

• חברת ההשקעות הישראלית אל"ף ייסדה בהולנד את חברת וואי, שהקימה מצידה את חברת הבת זד. חברת זד השקיעה בחברה הגרמנית איקס. לשם כך הלוותה חברת וואי לחברת זד 8 מיליון יורו בריבית שנתית של 12%. ריבית זו - 960 אלף יורו - נחשבת בגרמניה להוצאה מוכרת ומקטינה משמעותית את נטל המס של חברת איקס. בו בזמן רואה החוק ההולנדי את שתי החברות ההולנדיות וואי וזד כיישות עיסקית אחת, כך שמבחינת רשויות המס שם לא נוצרה בפועל שום הכנסה מריבית, ומכאן שחברת וואי לא תידרש לשלם מס על הריבית שאותה קיבלה במסגרת פעילותה השוטפת.

• חברת בי"ת הישראלית הקימה בגרמניה חברת בת בשם דאבליו. בחוזה שבין שתי החברות נקבע שבי"ת תמכור לדאבליו בהדרגה את מרבית נכסיה בגרמניה, שאותם רכשה בתנאים אטרקטיביים עוד בימי השפל הכלכלי שאיפיין בעבר הלא רחוק את שוק הנדל"ן. לאחר שבי"ת ערכה עוד מספר עיסקאות מוצלחות במדינה נדרשה דאבליו לרכישה, מן הסתם במחירים שסוכמו חוזית עוד קודם לכן והיו גבוהים משמעותית מערך השוק הריאלי של הנכסים באותה תקופה. דאבליו מימנה את הקניות ללא קושי באמצעות הון ציבורי שגייסה בבורסה הלונדונית, תוך שהיא משלשלת בכך רווח של מאות מיליוני שקלים לקופת ההון העצמי של בי"ת.

  המלצות למשקיעים בגרמניה   

חוזה רע עם אדם טוב עדיף על פני חוזה טוב עם אדם רע. על אחת כמה וכמה כשמדובר בגרמניה.

כמו כל שוק אטרקטיבי ונושם, כך גם בשוק הגרמני יש לא מעט "כבשים שחורות" שמהן כדאי להיזהר. רצוי במיוחד לשים לב לנקודות הבאות, וזאת כמובן בנוסף לאמצעי הזהירות המקובלים ממילא בעסקאות מימון, הקמה, רכש ותיווך למיניהן:

• בגרמניה כמו בגרמניה - מחיר החובבנות הוא גבוה במיוחד. כדי להשקיע בה נכון חובה לשנן היטב נתוני רקע על הכוחות הפועלים בשוק ולנתח ביסודיות "ייקית" את האבחנות המתבקשות. לא מעט ישראליים שמנסים "לתת מכה" בשוק הגרמני בלא להיעזר באנשי המקצוע הנכונים משלמים על כך ביוקר רב. ידוע למשל על משקיעים רבים שניסו לחסוך בעלויות ייעוץ ואבחנה והתפתו לרכוש נכסים בדרום מזרח המדינה בשל המחירים הנמוכים יחסית בהשוואה למערב העשיר, אך מצאו עצמם תקועים עם מבנים מרקיבים ועתירי ליקויי בנייה, כאלו שעברו כבר לפחות שניים-שלושה אסונות טבע בחייהם, לרבות שטפונות והצפות. בתים באיזורים הללו מניבים אולי על הנייר "שיעורי תשואה פנטאסטיים" לטווח הקצר, אולם בטווח הבינוני והארוך קשה מאד לממש אותם, אם בכלל.

   ההמלצה:

  להיעזר באנשי מקצוע מקומיים ולהקפיד על עריכת בדיקת נאותות מקיפה לפני כל כניסה למשא ומתן עם בעלי העניין.

• "מציאות נדירות" בשוק הנדל"ן הגרמני הן לא פעם אובייקטים שבהם יש (או יהיה בעתיד הנראה לעין) צורך דחוף בשיפוצים נרחבים על חשבון הבעלים. שיפוצים מעין אלו אינם זולים כלל ועיקר והם מעוגנים בשורה ארוכה של חוקים מינהליים להגנת הדייר, להגנת איכות הסביבה, לחיסכון באנרגיה, לתאימות חזיתות מבנים, להשבחות למיניהן, ולשורה ארוכה נוספת של תקנות מעיקות ומתישות, חלקן תמוהות, זרות ומוזרות לתפישתו של המשקיע הישראלי הממוצע.

   ההמלצה:

  להימנע עקרונית מרכישת נדל"ן שגילו עולה על 30 שנה ולא להתפתות ל"מבנים היסטוריים" למיניהם למרות הקסם הרב הטמון בהם, גם אם מדובר בכאלו שבהם בוצעו רק לאחרונה צעדי שימור ושיפוץ מהותיים (כגון התקנת חלונות מבודדים, חידוש הטיח והצנרת או החלפת מערכות ההסקה).

• מזרח גרמניה הקומוניסטית לשעבר הפכה להיות מועקה דמוגראפית בהווה. היא סובלת מנטישת אוכלוסיה מתמשכת ומשיעורי ילודה נמוכים מאד. כאילו לא די בכך שהמצב הסוציואקונומי באותם איזורים ירוד במיוחד, ששיעורי האבטלה והפשיעה בהם גבוהים, שהתשתית מיושנת ומסורבלת, ושהחשיבות הפוליטית של המדינות השונות מועטה יחסית, צריכים התושבים שם להתמודד גם עם אסונות טבע הפוקדים אותם לעיתים תכופות.

  כל אסון-טבע שכזה הופך איזורים נרחבים למוכי רטיבות, פטריות וטחב, מה שמוביל להתמוטטות מוחלטת של ערך הנכס בטווח הבינוני, אם וכאשר לא טופלה הבעייה כהלכה מיד עם היווצרותה. צעדי השיחזור הנדרשים במסגרת אותו טיפול כרוכים אמנם בהוצאות רבות, אולם הם מחוייבי המציאות כדי להימנע מתביעות עתידיות בגין נזקי בריאות מצידם של השוכרים.

  לעניין זה יצויין במאמר מוסגר שהחוק הגרמני מאופיין במהותו לטובת השוכרים. הווה אומר שעל כל בעייה קטנה ולא נחשבת כביכול רשאי השוכר לקצץ בחסות החוק בדמי השכירות שהוא מעביר למשכיר ובמקרים קיצוניים אף להשעות אותם לחלוטין. גם "להיפטר" מדיירים בעייתיים שמתעקשים להזעיק אנשי מקצוע יקרים על חשבון הבעלים בגלל כל שטות (כמו החלפת גומייה בברז, ניקוז אוויר ממערכת החימום או הברגת בורג לתיבת הדואר המתנדנדת...) לא פשוט, ויש להודיע להם במכתב רשום ומנומק חודשים רבים מראש.

   ההמלצה:

  לא להתפשר ולא להתעסק עם נכסים ועסקים המשתייכים לקבוצת הסיכון המדוברת. נקודה.

   

• מקוריות מחשבתית ואסטרטגיה יוצאת דופן הן מצרך נדיר בנוף העסקים הגרמני, שהוא כידוע מקובע וקונסרבטיבי מאד מטבעו. משום כך מומלץ לעקוף את צינורות הרכש המקובלים, את המתווכים, את אתרי האינטרנט ואת סוכנויות הנדל"ן למיניהן, ולחפש את צימוקי ההזדמנויות האמיתיות במקומות אחרים, עמוק מתחת לפני השטח. הנה למשל מספר כיוונים אפשריים ברוח זו שהוכיחו את עצמם היטב לאחרונה:

  >>>   איתור ישיר של הבעלים במשרדי רישום המקרקעין והנעת תהליכים של התנהלות מולו ללא שום גורמי ביניים חיצוניים (למעט כמובן עורך-הדין או מנהל החשבונות שלו).

  מעבר לחיסכון הניכר בעלויות התיווך האסטרונומיות המקובלות בגרמניה ומגיעות עד ל- 6% לקונה, קיימים גם סיכויים טובים בהרבה לסיום מוצלח ומהיר של העיסקאות המיושמות במסלול צדדי זה.

  >>>   רכישת מבנים ועסקים אטרקטיביים מחברות ציבוריות מבוססות או מגופים ממשלתיים וקהילתיים על בסיס "שותפות פרטית-ציבורית", PPP, או "מכור והשכר בחזרה", S&LB בעגה המקצועית.

  בשותפות פרטית-ציבורית מדובר בתבנית חדשה יחסית שצוברת לאחרונה יותר ויותר פופולריות: עיריות מוכרות ליזמים פרטיים את מבני השירות הוטרינרי, את בתי הספר ואת בריכות השחייה שבבעלותן, ומיד גם שוכרות אותן בחזרה באמצעות התחייבויות ארוכת טווח. במכור והשכר בחזרה נפרדות תשלובות ענק מהבעלות הפורמלית על מבני ההנהלה ואולמות המכירה שלהן, אך ממשיכות לאכלס אותם על תקן של שוכרים בחוזים לעשרות שנים (ראה מקרי אדידאס, טלקום והורנבך שמכרו מספר מבנים שהיו ברשותם למשקיעים ישראליים, ואפילו ממשלת גרמניה שמכרה את מבנה הטלביזיה הממלכתית לחברת דלק נדל"ן).

  >>>   רכישת נכסים ממאגרים מסווגים של כונסי נכסים, של בנקים ושל נושים מאויימים למיניהם, או מעודפים אירגוניים שונים, וזאת לצורך השבחה מיידית ומימוש מהיר ככל האפשר (למשל כנסיות העומדות ללא שימוש זמן רב או מחנות צבא ואימונים לשעבר).

  חוקי ההוצאה לפועל הגרמניים שונים מהותית מאלו שבישראל והם מיושמים מתחילתם ועד סופם בחסות מנהלתית מובהקת של בתי המשפט. הוא זה המזמין הערכת שמאות רשמית, מפרסם את הנכס ברבים וקורא לציבור לבוא ולרכוש אותו. בשלב המכירה הסופית אף נערכת באולם בית הדין התמחרות פומבית גלויה שפותחת את האפשרות לרכישת הנכסים במחירים שערורייתיים, לא פעם אפילו במחיר נמוך עד כדי 30% בלבד מערך השוק הריאלי שלהם.

   ההמלצה:

  לא ללכת בדרכים המקובלות, דלות הדמיון והתעוזה, רק משום ש"זה מה שכולם עושים", אלא לנצל את חולשות המנטאליות הגרמנית לצורך הפקת המכסימום האפשרי מיתרונות וממצבים נתונים.

  מי ומי כבר בגרמניה? 

על הבולטים שבמשקיעים ובמתעניינים הישראליים בגרמניה נמנים כיום בין השאר זוהר לוי מסאמיט, אריה ודליה פרשקובסקי מדירקט-קפיטל, הקבלן התל-אביבי הרצל חבס, שלמה שרף מאלקטרה נדל"ן, יהודה נפתלי ואיתן בר-זאב מביג-מרכזי קניות (באמצעות חברת RKA של יואב קפלן ורון עתיר), נתן חץ ומוזי וורטהיים מחברת אלוני-חץ, יצחק יוכלמן ממגדל, חיים כצמן ואמיר גל מגזית-גלוב, אפרים שגיא מניסקו, דוד כ"ץ מחברת אורי דורי, איליק רוז'נסקי מדלק נדל"ן ועמיתיו גדעון תדמור וקובי כ"ץ מדלק אנרגיה, טייקון המלונאות יגאל אהובי, אריה קוטלר וענת גואטה מלידר נדל"ן שבשליטת חברת שרם-פודים-קלנר, בועז קמר, עמית ביאל ויוסי פייט מיורוטרייד, אלון גלזר מלידר שוקי-הון, טלי ירון-אלדר ושובל מנוביץ' מחברת השמירה שוקי-הון, עמי ורדי מהכשרת היישוב, גדי דנקנר ועמוס פיקל מאטלס נכסים, השמאי חיים גלנצר, רני ליפשיץ ואליעזר פישמן ממבני תעשייה ומדרבן, צבי כרמי מאסים נדל"ן, עדי קייזמן עבור משפחת שטראוס, אנשי העסקים קלמן מינץ, שמשון פריצקר, גדעון להב, הישראלי לשעבר והאמריקאי בהווה חיים סבן, שעיה בוימלגרין, עידו טל, מיכה גולדמן מאנגל אירופה, שבתאי פישמן, ששון חקשורי, טלי ארקין מבראק-קפיטל, דורון אביב ודפנה הר-לב מרניטק (באמצעות רומאת'), דודי וייסמן ומשפחת בירן מרוזבאד, רון לונדון מביטוח איילון, אלי גולדשטיין ממבטחים, יוסי צבי מסופרפארם, סגי איתן ורפי ביסקר מנכסים ובניין, שי ידלין ופנחס צרפתי מסיביל ג'רמני, מאיר שמיר ממבטח, יוסף גרינפלד מקרדן, ארז נבון מחברת קנדה-ישראל, התכשיטן גבי קאשי, ארז ליבוביץ מהאחים לוי, מוטי זיסר ושמעון יצחקי מאלביט הדמייה, יצחק כהן מבית-אריה, היועץ האסטרטגי שלמה פרץ, דב וייס מפולאר השקעות, ישראל רורברג, אלי אבולעפיה, חיים רוזנבלום, יהושע קלמן, גרשון זלקינד, החברות ארזים, א. לוי, מנורה, אלרן, קסטרו, דוראה, קרייזי-ליין, אמות השקעות, בסר אירופה, דורות, קמור אירופה, ארסנל, ישאל, פאנגאיה, אפריקה-ישראל, ארקו אחזקות, צ'ק-פוינט, ספיינס, מג'יק, בבילון, אורביט, רשת המלונות פתאל ועוד רבים רבים אחרים.

  מידע משלים 

ההפניות הבאות עשויות לעזור למשקיע המתחיל בהבנת נושאים הכרוכים בהשקעות ישראליות בחו"ל בכלל ובגרמניה בפרט.

האחריות לנכונותן של העובדות המתוזכרות בפירסומים הללו חלה בלעדית על הכותבים והמפרסמים. לא כל הדעות המועלות בסקירות, במאמרים ובכתבות השונות משקפות בהכרח גם את דעתו של החתום מעלה. הערות, הארות ודיווחים על כתובות רשת לא פעילות תתקבלנה בברכה ובתודה.

 עשרת הדיברות למשקיע המתחיל בנדל"ן חו"ל  - כתבה של אבי בר-אלי במדור העסקים של הארץ.

 למה הנדל"ן בחו"ל מניב יותר?  - מאמרו של המשקיע איציק מדינה באתר מועדון ה-cashflow.

 קווים לדמותו של המשקיע הישראלי בחו"ל  - סקירת טיפוסי המשקיעים השונים באתר האינטרנט וואלה.

 עשירית ממשקיעי הנדל"ן בברלין הם ישראלים  - כתבה של ענת ג'ורג'י בהארץ.

 פרמטרים ששווה לבדוק לפני רכישת נדל"ן בחו"ל  - מסמך שניסחו יועצי בית-ההשקעות פאונדרס.

   בית בגרמניה מחפש בעלים חדשים !    מדובר במבנה מרווח המתאים למגורים, עבודה ונופש ומשתרע על פני חמישה מפלסים. אפשרות להחלפה בבית דומה בשרון, קרוב לים. לחצו  לקריאת פרטים נוספים  על הנכס (בעברית או באנגלית) או  לצפייה במצגת  המידע והתמונות (בגרמנית).